进军上海半载 融信中国亮出“地王”策略
上周五，在金地88亿元拿下上海年内总价地王的两天，杨浦区新江湾城N091101单元A4-01（B3）地块也进入到现场竞价环节。最终经过一个多小时的激烈争抢，融信以总价31.55亿元夺魁,楼面52840元/平方米,溢价率51%。
地王的智慧是什么？
新江湾城地处上海中心城区东北部，总占地面积9.45平方公里，原系江湾机场的旧址，是上海市区唯一一块自然生态“绿宝石”，城区中规划了江湾天地、复旦大学江湾校区、新江湾城公园、自然花园、都市村庄、知识商务中心等六大板块，以及生态走廊、文化中心、极限运动中心等特色生活配套，位置优越。
从房地产的区位稀缺性维度来看，杨浦区新江湾城的地块显然不能以普通地块的眼光看待，其地块本身的稀缺性决定了未来成品房的独特价值。
近期上海土地拍卖溢价率：
6月30日，奉贤发展以17.22亿的价格夺得上海南桥新城10单元01D-03区域地块，溢价率240%
而新江湾城一直以来都是地王迭出的地方。2015年11月25日，信达地产以73亿元的价格，夺得上海杨浦区新江湾城N091104单元C1-02（D7）地块，折合楼板价为49152元/平方米。如此说来，融信此次在上海核心区所拍的这块“地王”相比于一些区位边缘的地块而言，51%的溢价率并不算高。以融信一直以来高端住宅的品牌定位来看，此次竞得该地块将非常有利于其在上海市场的布局。
融信借此挺进上海滩前列
今年以来，融信中国在拿地方面颇有一线房企的气势。自年初成功上市打通融资渠道后，有了资金底气的融信便展开了一系列拿地动作。统计数据显示，截至7月15日，融信先后通过招拍挂、收购等方式在杭州、上海、福州、昆山等地斩获14个项目，累计耗资212.14亿元。根据克而瑞的统计数据显示，截至2016年6月30日，共有21家房企的拿地金额突破了百亿，其中包括万科、碧桂园、融创、保利、龙湖、华润、绿地以及融信等。
连番大手笔拿地，折射出了融信挺进一线房企的战略。其上市之后在资本及金融产品创新方面的一系列动作，加之受今年房地产整体宏观市场回暖的趋势影响下，其优异的业绩也给其提供了充足的底气。据克而瑞发表的研究报告显示，过去几年热点一二线城市的土地出让，出现了不少让人觉得”面粉贵过面包的“地王。但是随着市场的上涨，板块的崛起，不少地王项目热销，比如2014年，上海大宁金茂府拿地楼板价47609元/平米，溢价率高达111.59%，开盘价格达6.8万/平米，实现了良好的盈利。开发商可能也没想到，在彼时如此高的地价上开发的”豪宅”，现在居然能销售得这么旺。
正是因前期的布局，融信近几年销售业绩也出现了较大幅度增长。2015年，融信实现销售119.17亿，环比增长33.15%。尽管其2016年上半年的数据还未对外披露，但在一线城市普遍向好的情况下，融信上半年的业绩显然会是一个利好。在获得资本市场的认同及高额的回款下，融信底气十足，更加“放心”布局。
而此次在上海核心区位看似高溢价的拿地策略，正凸显了其运营的智慧与策略。根据融信的官方信息，今年的2月份融信将其总部从福州迁往上海，意味着其品牌与公司战略正式从区域房地产商向全国性房地产品牌转型。如何能快速扩大影响力与知名度，并在一个市场被认同与接受，其实除了将产品本身做好之外，按照传统的品牌营销方法无外乎借助于媒体进行广告传播。不过这种模式在当前的自媒体时代，其效果已经大不如从前。
而借助于上海核心区位的地块，在溢价率并不离谱的情况下竞拍到所谓的“地王”，单从品牌营销的角度而言，其所带来的广告影响力很难用广告成本来衡量。正如融信之前在杭州所开发的杭州公馆系列产品一样，凭借在杭州的核心区位地块开发出高品质的住宅产品，其单个楼盘就直接挺近了杭州市场的销售TOP5。这次杨浦区新江湾城的地块显然让我们看到了其在杭州市场运作策略的影子，同时借助于这次上海“地王”的竞拍策略，其影响力或有与一线房企比肩的气势。至少从当前媒体的关注度来看，融信中国这四个字已经深深地印在了上海滩上。
畅想：“地王”频出或成常态
今年以来的大手笔布局，无疑将为融信下一步规模增长提供重要“原材料”。
放眼新江湾城周边，在上月14日，当时备受市场关注的上海虹口区凉城新村街道073-06号地块，曾被新城控股以37亿元竞得，该地块起拍楼板价高达38000元/平方米，37亿元的价格对应楼板价67409元/平方米。业内人士认为，对于这些房企来说，阻碍销售计划最大的障碍并不是资金，而是土地。倘若没有土地，房企完成销售计划基本是镜中花水中月。
也有不少企业负责人直言，没有规模就没有抗风险的能力，亦因此，规模依然是不少企业的追逐。曾有一家规模较大房地产集团副总裁提出，“规模做大才有话语权”。他表示，规模做大有利于企业抗风险。如果规模过小，一两个项目出现问题就可能满盘皆输；此外，规模做大才可能快速形成产品线，才能优化建安成本，降低融资利率，从而使产品具有比较强的溢价能力，才能具备快速攻城略地的条件。
之前，融信也曾在杭州拿地获“地王”，但地王并非不能做，尤其是在一二线城市颇具发展潜力的板块，价格上涨预期较强，这也是企业争相抢夺的原因所在。
据融信中国2015年年报显示，去年公司平均土地成本为人民币4956.71元，对比当年的销售均价人民币18364元，突显出了公司土地储备的高盈利能力。而较低的拿地成本以及较强的成本管控能力，使得公司目前毛利率达36.61%，近3年平均ROE(净资产收益率)为44.83%，处于行业领先水平。
