全款买房还是贷款买房？细说你不知道的贷款买房的诸多好处
怎样能发家致富？买房。买不起怎么办？贷款……
“股神”巴菲特说过：一生能够积累多少财富，不取决于你能够赚多少钱，而取决于你如何投资理财。因此，合理配置资产对于家庭理财规划非常重要。而买房是近年来很多家庭资产配置的首选，因为房子不仅有居住和投资的属性，还具有升值的潜力。
为什么越买房越有钱，而不买房会变穷？简单的逻辑理解就是买的房子升值了，而房产升值速度通常比普通人正常的收入增速要快很多。那么，问题来了：我们应该是全款买房呢还是应该贷款买房？答案当然是贷款买房！
按照目前的利率，商业贷款100万，还30年最少也需付70多万的利息。那么，为什么明明知道利息那么高，我们还是要选择贷款买房呢？
1. 货币在贬值
在物价飞速上涨、人民币预期贬值的时代，钱越来越不值钱，也就是说房子有可能越来越贵，你攒钱的速度或远远赶不上房价的上涨速度。而贷款买房就是花银行的钱提前享受自己未来的生活。
在中国，虽然贷款买房的按揭时间不尽相同，可能是20年、25年或者30年，但真正有压力的供楼期只有前10年。原因很简单，货币在贬值，收入也在上升。
按照目前M2增速（发钞速度）比GDP增速（创造财富速度）每年快7个百分点计算，人民币购买力平均每年贬值7%，100元人民币在10年、20年、30年之后，将分别贬值为：48元、23.4元、11元。
以此推算，如果你买了一套房子，做了30年的按揭，每月还款1万元，那么10年之后你每月实际还款金额只相当于按揭时候的二分之一，也就是每月4800元了。再往后看，经过20年按揭之后你的实际负担只有最初的四分之一了。到了30年按揭期的最后一年，你的负担只有最初的九分之一了。
这仅仅是货币超发对购买力的影响，如果计算上收入增速，每年的房贷压力只会越变越小。根据国家统计局数据显示，2015年全国居民人均可支配收入23821元，比上年名义增长8.4%，扣除物价波动的因素，实际增长6.3%，而2016年全年CPI同比上涨为2.0%，工资增长率明显高于CPI。由下图可见，不仅去年，连前几年也出现同样的情况。
由此可见，对于绝大多数正常家庭来说，买房子真正有压力的按揭期只有最初的10年，以后的岁月将相对轻松很多。
2. 房贷是最廉价的贷款
银行的钱究竟值不值得贷？我们先看看以下数据：
- 信用卡延期还款，真实利率一般在18%左右；
- 网贷平台借钱，年利率一般是25%-40%，甚至更高；
- 民间融资年利率就更高了；
- 公积金贷款年利率为3.25%；
- 购房商业贷款5年以上的基准利率为4.9%，部分地区还有一定的折扣；
这样一对比就很清楚了：3.25%~4.9%的房贷年利率与其他融资渠道相比实在是划算到不行！
3. 借银行的钱其实相当于在赚钱
如上文所述，公积金贷款的利率低，商业贷款也只有4.9%，再加上有的地区会有一些打折政策，贷款的压力不会特别大。如果购房者具备一点投资意识，就能获得优于贷款利率的收益。就算没有超前的投资理念，把钱投入一些预期回报率稍高一点的理财产品，也能忽视房贷的利率了。
虽然随着政策调整，目前房贷利率折扣有回升的迹象，但中国长期的情况是高通胀、低利率，借银行的钱其实相当于在赚钱，而贷款期限越长就能让你在理财和投资中赚取更多的收益，钱生钱不是问题。
假设买一套价值143万的房子，贷款七成也就是100万左右，选择等额本息30年按揭，3.25%和4.16%的利率，每月需要分别还4352.06元和4866.85元。
换句话说，如果不选择一次性全款买房，而是把这100万拿去投资，只要投资收益实现5.2%——5.8%，那每个月的收益就足够供房了。也就是说，30年后，你不但还完了贷款，还保留了这100万本金。相比一次性全款买房，相当于白白赚了100万。
4. 手里有钱，心里不慌
现在购房的大多是工薪阶层，每个月的收入很固定，若把积蓄全用于购房，万一遇到急事、大事，一时半刻难以周转，心里就会很慌。通过贷款买房则能让自己有多余的资金应付突如其来的风险，急用钱的时候不至于去高代价借钱，可以说是一举两得。
所以，买房尽量要贷款！而且如果能用公积金贷款买房，就尽量要使用公积金买。公积金贷款本就是为职工买房而设定，属于福利性政策，而最近几年的公积金政策也在不断放宽，即便不买房的人，也可以用于日常租房使用。
我们的建议是：能贷多久就贷多久！
就家庭负债来讲，房贷无疑是最大的负债源，很多人都会担心房贷压力会压垮一个家庭，然而正确的看法应该是这样：房贷是一个家庭最优质的负债！
如果房租大于月供，那么就算真正的负债；如果房租小于月供，则为资产。但是，房租并不是几十年如一日不变的，而月供却相对恒定。因此，贷款买房其实就是一个从负债变为资产的过程。
有人诚惶诚恐称房贷为负债，有些人却认为这叫杠杆。所以，对于事业处于上升期或家庭有已备资源的年轻人来说，不要怕负债，不要怕贷款。人生像滚雪球，拼得了胆量，你的雪球才能越滚越大。因此，在相对低息的状态下，稍微研究过房贷和投资的人都会毫不犹豫地选择贷30年。
说到还款方式，我们最常纠结的是等额本息还是等额本金。
等额本息是指在还款期内，每月偿还同等数额的贷款(包括本金和利息)。等额本金则是指在还款期内把贷款数总额等分，每月偿还同等数额的本金和剩余贷款在该月所产生的利息。
我们举个例子来看：小王想要申请公积金贷款80万，我们以等额本金和等额本息的还款方式分别计算：
此计算结果是按照30年的公积金贷款基准年化利率3.25％来算，等额本息是每月还款3481.65元，等额本金是每月递减，利息总额比等额本息少一些，然而仍然推荐选择等额本息是因为此还款方式的压力小一些，很多购房族在贷款前期处于重压中，所以不建议选择压力大的等额本金还款。
等额本金看似利息少，但是初期还款压力相当大；等额本息虽然每个月还款额一样，但是还款压力小。即使等额本金比等额本息支付的利息少一点，但从投资的角度来看，等额本息的收益率一定超过等额本金，因为等额本息每个月占用银行的本金是多于等额本金的，这也是利息稍多于等额本金的原因。
无论是用公积金贷款还是用商业贷款买房，还款的方式是选择等额本金还是选择等额本息，都根本不存在什么房贷“提前还款最佳时间点”。
假设以公积金购房贷款100万，还款方式是等额本金，房贷分30年还，现在公积金贷款的年利率是3.25%，我们看看每个月的利息是怎么变化的：
通过上面这些数据，可以直观了解到每个月还款的本息情况，而且这个还房贷的过程，都是按照固定的房贷年化利率算出的，谁也占不了谁的便宜。
无论你是已经还贷5年、10年、20年，在不同的时间点提前还款，也就是一次性把剩余的本金还完，你从银行贷款多少钱到时你总共就得还多少钱。利息方面，则是你贷款的时间越长，要还的利息总额就肯定是越多的，这一点是毫无疑问的。
要是不愿意背负太多利息，那就提前还完房贷。但绝对不会说你在第7年还完所有房贷就会比第8年还完所有房贷吃亏或者更划算。
关于提前还贷的事情，关键取决于自己想什么时候提前还完或者要不要提前还完。这方面每个人都是不一样的，因为每个人对负债的承受能力以及对现金流的需求情况是不一样的，也就没有适用所有人的所谓“提前还贷最佳时间点”。如果要提前还款，则需要考虑一点，就是过早还款银行可能会有罚息，需要衡量一下利弊，不同银行不同地区有不同的规定。
